일본의 부동산 시세 & 모델하우스 방문기

일본의 부동산 시세 & 모델하우스 방문기 

현재(2016년) 일본의 부동산 상황 

오늘은 일본의 현재 부동산 시세(2016년)와 직접 모델하우스를 방문한 내용을 포스팅하려 한다. 일본에 산지 오래되다보니 월세 내는 것도 아깝고 슬슬 마이홈을 장만하려고 여러군데 모델하우스를 둘러보고 있다.

참고로 일본은 전세개념이 아예없어서 보통 월세 아니면 자가이다.

현재 일본 부동산 상황은 호황기라고 할 수 있다.2020년 도쿄 올림픽을 앞에두고 건설업이 흥하면서 건설경기가 아주 좋은 상태. 그러다 보니 집값과 토지값은 연일 상승세이다.

완전 버블은 아니더라도 반버블 상태라고 판단된다.이렇게 일본의 집값이 껑충 뛴 이유는 대략 2가지 정도로 정리된다.

■2011년 도후쿠대지진으로 인한 자재 값 상승

2011년 일본 도후쿠대지진으로 인한 피해는 매우커서 , 복구에 쓰이는 비용,자재 또한 엄청난 돈이 들어가다 보니 , 자재의 물량이 모자라 자연스럽게 집을 짓는 자재의 값이 상승하였다. 이런 이유로 일반 가정 주택 혹은 맨션을 지을 때 자재값이 비싸다보니 자연스레 집값이 올라간 것이다. 

실제 땅값은 조금씩밖에 안올랐으나 , 집값은 많이 올르는 현상이 나타나게 되었다.

■2020년 도쿄 올림픽 효과

2020년 도쿄 올림픽으로 인한 일본 땅값전체가 조금씩 상승하다가 올해부터 갑자기 오르게 되었다.

이런 2가지 이유가 일본 땅값상승의 주된 요인이라고 부동산 관계자들은 말한다.

그러다보니 나처럼 일본에 사는 외국인뿐만 아니라 일본인들도 집을 사야하는 시기에 대해 많이 갈등하고 있다.하지만 이런 부동산 상승세는 2020년 올림픽이 끝나고 나서 내려갈 것으로 보이는데 이것도 값자기 뚝 떨어지는 것이 아니라, 서서히 떨어져 2025년 정도에 안정세를 탈 것으로 전망한다고 한다.

도쿄 집값의 대략적인 시세

그럼 도쿄(동경)에 집을 사려면 대략 얼마정도 있어야 하는 것일까?

도쿄는 도쿄23구와 도쿄시부 (東京市部)로 구분이 되는데 , 23구가 가장 비싸다고 할 수 있다. 특히 23구 중 비싼 동네는 중심에 있는 신주쿠구 / 치요다구 / 추오구 / 시부야구 인데 이 4곳은 일반적인 집보다는 회사 등 상업시설이 있으므로 제외하겠다.

주택지 중 비싼곳은 메구로구 /  세타가야구 / 나카노구 / 스기나미구 / 분쿄구  등이 교육환경 및 시설이 좋아 일본인에게 있어서도 매우 살고 싶어하는 지역이다. 

이 외에도 도쿄시부 중에 비싼 지역은 키치죠지 , 미타카 등도 부촌에 속한다.

이 외에 거꾸로  23구 중에서도 나머지 구에 비해 저렴한 지역으로는 아다치구 / 스미다구가 있는데 이 곳은 지반이 약하며 , 지대가 낮아예전부터 물이 범람하는 일이 많이 있어서 선호하는 지역은 아니다. 하지만 요새는 많이 개발되어 그러는 일도 없으며 이미지도 많이  좋아진 상태이다.

■그럼 위에 설명한 메구로구 /  세타가야구 / 나카노구 / 스기나미구 / 분쿄구  등은 대략 얼마가 있어야 할까? 

물론 주택이냐 맨션이냐 역세권이냐 등등의 요건에 따라 달라지겠지만 대략 3LDK 기준(신축) 7,000만엔(7억)~8,000만엔(8억)이 없으면 들어가기 힘들다. (더 큰집은 몇십억엔 하는 집도 많다) 물론 가고 싶다면 1LDK나 2LDK로 집을 사이즈를 줄여서 들어간다면 들어갈 수도 있으며 중고로는 그 이하도 가능하다.

그 외에 23구에서 별로 선호하지 않는 지역인 아다치구 / 스마다구는  대략 3LDK 기준(신축) 4,500만엔(4억5천)~6,000만엔(6억)정도에 들어갈 수 있다.

하지만 어디에나 구멍은 있는법 , 발품을 팔아 찾아보거나 중고를 사면 그 이하의 집도 가능하다. 특히 맨션의 경우는 아래층일 수록 가격이 저렴하다.

또 일본은 35년 주택론이 잘 되어있어 직업만 괜찮다면 은행에서 많은 돈을 빌리고 35년동안 갚으면 된다. 하지만 도쿄는 역시 비싸다고 판단되는 경우에는 수도권인 사이타마현 / 가나가와현 / 치바현 으로 이사를 가기도 하여 이 3군데는 대표적인 베드타운(bed town)이 되었다.

■일본에서 집을 볼 때의 포인트 ?

일본인들이 집을 볼 때 중요시하는 것은 한국과는 조금 다르다. 자산이라는 생각도 물론가지고 있지만 집= 소모품이라는 생각을 가지고 있다.그래서 이 집을 사서 이 집이 나중에 얼마나 값이 상승할까에대한 기대는 많이 하지 않는다. 왜냐하면 팔 때 어짜피 손해를 보고 팔 수 밖에 없기 때문이다.

-얼마나 튼튼한가. 지진에 잘 버틸 수 있는가  (자연재해가 많다보니 무조건 지반이 튼튼한 곳을 선호)

-주변 편의시설 및 역까지의 거리 

전철로 출퇴근을 하는 사람이 많다보니 역까지의 거리를 중요시 한다. 그 외에도 이웃집사람은 어떤지 , 주변에 강이 있는지(넘치면 안되므로) , AS는 확실한가 등을 체크한다.

일본 모델하우스 방문

일본의 모델하우스 방문의 특징이다.

■무조건 예약제

■개인상담실

■크지 않은 모델하우스

■집을 짓고 나서 분양 (선건설 후분양)

■아이를 케어해주는 놀이방이 있다.

등이 있는데 , 이 중 특이한 것은 집을 짓고나서 혹은 집을 짓는 도중 분양을 한다. 

한국의 경우 일단 모델하우스를 짓고 집을 지으면서 , 건설사에서 중간에 중도금 등을 받아서 아파트를 짓는것이 대부분이다.

이는 70년대 건설사들이 집을 지을 돈이 없을 때 , 일단 선분양을 하여 중도금을 받고 , 이 돈을 받아 건물을 완성했던것에서 계속되었다. 하지만 이는 대형건설사가 아니면 위험한 방법으로, 중간에 건설사 등이 부도가 나면 사태가 심각해지거나 부실공사로 이어질 수 있는 조금은 위험한 방법이다.

일본의 경우에는 건설사가 땅을 산 후 건물을 올리고 난 후  건물내에 모델하우스를 만들거나 따로 만들거나 한다. 그래서 집을 살때 건물이 지어진 것을 눈으로 직접 보면서 

햇빛은 잘 들어오는지 / 앞에 건물이 막히는 건 없는지 / 층간소음은 없는지 / 등을 살피고 신중히 살 수 있으므로 개인적으로는 이 방법이 맞다는 생각이다.(선건설 후분양)

▲일본의 모델하우스. 보통 작은 건물에 있거나 , 공사 중 혹은 공사가 끝난 맨션 내부에 있다.

처음보는 사람들은 모델하우스라고 알기 어렵다.

▲내가 간곳은 단독 가건물로 지어진 곳이었다. 일본도 한국처럼 맨션(아파트)브랜드가 여러가지 있다.

가장 유명한 것은 노무라 부동산의 프라우드 / 라이온즈 맨션 / 스미토모 맨션 등이 있다.

▲일본은 보통 모델하우스 방문하기 일주일 전에 예약을 한다.(예약없이 불가능)

약속을 잡고 가면 먼저 맛있는 차와 회사 설명 및 집 내부 설계도(마도리) 등을 설명해준다.

또한 주변 환경 및 자신의 회사의 장점 및 얼마나 튼튼하게 지었나 등 1시간 정도 설명을 들은 후 

내부에 있는 모델하우스로가서 담당자와 함께 집을 둘러보며 자세한 설명을 듣는다.

▲모델하우스 내부까지 보고나면 구체적인 가격 및 주택론(대출)에 관한 설명을 듣는다.

▲모델하우스에서 주는 판플렛 안에는 가구가 스케일에 맞춰서 그려져있는 필름을 준다.

 자신의 가구를 어떻게 배치할 건가를 체크해보는 용이다.

▲모델하우스 방문 선물로 받은 루크루제 접시.

이렇게 모델하우스를 방문하면 집을 안사더라도 선물을 준다. 

이렇게 선물을 주는 곳 뿐만 아니라 상품권(1000엔~5000엔)을 주는 경우도 많다.

이런식으로 사람들을 조금이라도 불러드리려는 영업방식이다

일본 모델하우스 방문 후 감상(현재까지 10군데 이상 방문) 

■영업하는 담당자가 절대 구매를 강조하지 않고 , 하나부터 열까지 세세히 체크해준다.

■또한 일본 부동산 관계자들의 특징은 아~주 솔직하다는 것이다. 그 집의 단점 뿐만아니라 맨션 앞에 "어떤건물이 들어오기로 했다" 라는 등의 후의 계획까지 다 말해준다.

■신축 맨션 이외에도 월세로 들어간다고 하더라도 그 집이 사고물건(살인사건) 인지 아닌지를 솔직히 말을 해준다. 이는 법적 의무가 있기 때문이다. 

■눈가리고 아웅하는 식의 집팔기는 아닌거 같아서 신용은 가는편.

■외국인은 영주권이 없어도 현금이 많다면 집을 살 수 있다.이건 최근에 가능한 일이고 그 전에는 영주권이 필수였다. 현재도 외국인이 집 구매시 영주권은 필수는 아니지만 있을 수록 은행에서 대출이 유리하다.